文 |王露

编辑 |岳嘉

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从火爆全网的万柳少爷，到法拍房单价高达每平米36万元，海淀区的万柳书院近年来成为北京豪宅市场中的“顶流”。5月8日，万柳书院再度攀上热搜，75套豪宅沦为债权人的抵押物。

近日，中国信达将标的金额超过46亿元的债权资产摆上了法拍货架。京东拍卖平台显示，此次债权的抵押物包括中赫集团旗下赫华恒瑞公司持有的海淀区万柳书院75套住宅及商业服务用房、车位。

截至2023年1月31日，债权总额约46.95亿元，其中债权本金37.5亿元。中赫集团有限公司是共同债务人，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。

中国信达在拍卖资料中表示，该债权项目到期日为2025年3月，但债务人曾存在逾期等违约情形。除了被抵押的房产，这笔债权还有其他风控措施：以赫华恒瑞100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保；对赫华恒瑞的公章、法人章、财务章等材料及所有银行账户进行监管；对项目销售资金进行封闭监管；信托方指派专人担任赫华恒瑞公司的法定代表人、执行董事。

公告中列出了作为抵押物的75套住宅的楼号、单元号和房号，房源状态为未售出。但36氪查询发现，75套住宅中有至少15套在住建委网站显示已网签。有熟悉万柳书院的房产经纪人也告诉36氪，这些住宅大多已出售并有业主入住。

75套豪宅怎么办？

在二手房平台上，万柳书院常年处于无房可售的状态，法拍房市场上万柳书院的挂牌也较为罕见。2022年以1.09亿元成交的一套万柳书院法拍房，经历了多达117轮报价，折合单价约36.46万元/平方米，刷新北京楼市成交单价的新高。

海淀区一位二手房经纪人告诉36氪，该社区的买家以互联网高管居多，上次经手该小区二手房成交房源还是两年前，新房几乎没有库存。

36氪梳理发现，在抵押物清单中，至少有2号楼一单元401、2号楼一单元501、2号楼三单元301、4号楼二单元501、5号楼二单元502、5号楼三单元502、5号楼三单元601、12号楼401等在内的15套房产，在住建系统显示为已网签状态，而非法拍公告中的“全部未售”。

一位熟悉债权抵押的房地产开发业内人士称，不少开发商把现房或在建工程的权证抵押出去进行债务融资，受限于资金周转等因素无法按时解抵押，就会导致购房业主不能落实产权。

对于已网签的房产被抵押，北京市京师律师事务所郑美玲律师表示，网签是购房环节的一个流程，不具有物权登记的效力。如要避免出现类似情况，业主要在第一时间申请预告登记。

广东华商律师事务所周争锋律师分析称，如开发商在办理预售许可证或申请现售时，抵押权人同意开发商出售已经抵押的商品房，在以往司法实践中，一般认为抵押权消灭，银行只能对买受人支付的购房款行使代位权。

但《民法典》第406条规定了带抵押转让的新规则，有抵押的不动产也可以办理转移登记手续，原抵押权继续有效，一定程度上否定了以前的司法实践，也就是即使抵押权人允许转让，也不代表放弃抵押权。

万柳书院的75套法拍债权抵押房产，业主方要如何维权？周争锋称，具体到看查封和签订买卖合同的时间，查封在前，签订在后，买卖合同无法对抗前面的查封。

同时，周争锋提醒购房者，发现问题以后，应该立即提出异议，可以通过诉讼手段维护自身合法权益。“主要是举证签订正式买卖合同时间、入住时间及购房款的支付情况。所提供的证据，不能达到优先保护条件的，可能出现房财两空的情况。”

中赫集团怎么了？

万柳书院是民营地产开发商中赫集团在2012年以26.3亿元拿地开发的住宅项目，除此之外中赫集团旗下项目包括北京钓鱼台7号院、北纬40度、望京诚盈中心等。

2016年以来，中赫集团在北京没有新增住宅用地储备，反而跨界进入足球圈，举债投资成为北京国安足球俱乐部的大股东。

中赫置地向国安足球俱乐部合计增资总计35.56亿元，其中15.56亿元以自有资金出资，剩余20亿元由山东国际信托贷款提供。

2019年，山东国际信托发起的“睿远76号集合资金信托计划”相关资料显示，信托资金用于向中赫置地发放信托贷款，用于向北京中赫国安足球俱乐部有限责任公司增资。增资的资金主要用于支付该俱乐部球员转会费用、球员工资等日常经营费用。

债务压力之下，2021年7月，中赫置地先后两次将公司的股权质押给了山东国际信托。

中赫集团与中信集团的合作并非始于对北京国安的投资。2016年5月，中信、中赫与首旅集团签约，计划合作开发北京CBD的光华里旧改项目，该项目整体占地约为20公顷，始建于上世纪50-60年代，位于光华路以南、东大桥路以西、建外大街以北的核心商圈，此前首旅与中信已收购了地块上的部分存量物业，中赫作为后来者主要提供资金，并承诺作为国安俱乐部股权的潜在接盘方。

36氪获悉，这一合作最终因为旧改方案未获得住建部门批复而告吹，中赫集团也与北京CBD失之交臂。该项目的部分老旧住宅楼后由首开集团负责修缮、改造，“十四五”北京城市更新规划中仍未将其纳入拆迁范围。

企业预警通数据显示，目前中赫集团共有5条被执行信息，执行标的总金额为11亿元，其中超过10亿元来自北京国安。集团旗下公司中赫置地、中赫置地投资控股也都处于失信被执行人状态。

另据天眼查显示，2022年中赫集团持有的中赫置地投资控股、北京中赫工体商业管理中心（有限合伙）、中赫技术投资控股有限公司超过1.1亿元股权被冻结。

2023年2月，北京市朝阳区人民法院还发布了一条限制消费令，事由为申请执行票据纠纷，中赫置地的法人周金辉被采取限制消费措施。

贝壳数据显示，万柳书院小区当前单价达到27.3万元/平，户型面积在210平米至470平米之间，以此计算，每套房子起步价约为5670万元，75套房产的市场价至少约41.5亿元。此前有消息人士称，“万柳书院被拿去抵押，是因为豪宅的货值一直在涨，而公司增量难寻。”

对于万柳书院债权资产的法拍处置计划，36氪致电中国信达和中赫集团相关联系人，截至发稿前未得到回应。

目前，万柳书院债权的拍卖公告共有26名意向人，1万多次围观。

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